普凱蝶變
在資本圈裡,2003年成立的普凱投資基金（以下簡稱為普凱投資）並不屬於泰斗級的“大腕儿”:既沒有黑石、凱雷、KKR等國際知名私募股權投資機構的顯赫背景,也沒有NEA、TPG、貝恩資本等動輒上百億美元的資金實力,更沒有鼎暉、弘毅等本土私募股權基金璀璨奪目的江湖地位……不過近幾年來,這家紮根中國本土的行業“新秀”憑藉其追求卓越與行動力的信條,漸漸在明星雲集的私募股權投資圈里站穩腳跟。
尚德電力、浙江天能、南京中電、中航惠騰風電、小肥羊、克麗緹娜……在這些大眾耳熟能詳的企業背後,都可以發現普凱投資的身影,而在天津、武漢、西安、蕪湖、成都……普凱房地產基金的足跡亦處處可見。
從第一期的1900萬美元基金起家至今,普凱投資管理有兩支成長型基金和一支房地產基金,總資金近3億美元;2009年下半年,普凱投資首次試水人民幣基金領域,並於當年11月、12月分別成功募集了一支6億元人民幣的成長型基金和一支6億元人民幣的房地產基金。 據悉該人民幣房地產基金已基本投畢,而普凱第三期美元基金亦已開始募集。
從基金架構來看,普凱投資是國內少數在成長型基金、房地產基金、美元基金、人民幣基金領域都有所涉獵的“全能型”私募股權基金。 雖然在資金規模上並不算非常吸引眼球,但普凱投資正用自己的方式及行動大膽實踐著前進的夢想。
“普凱投資基金的英文名字Prax取自希臘語中的Praxis,意思是積極地付諸行動。我們強調為所投資的企業夥伴積極主動地創造、提升他們的價值。”普凱投資創始合夥人兼董事會主席Jose Luis Artiga表示,“普凱成長型基金以現金參股形式投資於成長前景良好、具有上市潛力和意向的企業。”這些行業包括但不限於先進製造業、新能源、消費和服務業、教育、農業、醫療、旅遊等;普凱房地產基金則和領先的開發商進行合作,通常在中國的二三線城市投資開發以普通住宅為主的房地產項目。 “我們對'質'的不斷追求將融於所有工作中,全力以赴與被投企業一起努力,為企業創造持久的超值投資回報。”
美麗蝴蝶若想振翅飛翔,必先經歷化蛹成蝶的痛苦和磨礪,方可開啟它燦爛的歷程。 成長從一次次蛻變開始。 那麼從七年前的“零起點”,到今天的成長型基金、房地產基金、美元基金、人民幣基金“全面開攻”,面對後經濟危機時代迷局下激烈的資本角逐,普凱投資還將歷經哪些“蝶變”？
中國的私募股權基金領域從2000年始,便開啟了“黃金發展期”的新紀元。 尤其近幾年,各路基金公司更是“你方唱罷我登場”,紛紛粉墨登場,百花齊放:既有成立逾30年的老牌國際私募股權基金“巨頭”,也有歷史雖短卻後勁十足的本土“明星”及“新秀”,當然,還有不少功虧一簣、中道衰竭的“資本流星”。
不論結果如何,大家似乎早已認定中國是全球私募股權基金力量角逐的“兵家必爭之地”,美元基金也好,人民幣基金也罷,要想“搶灘”下一個發展高峰,一定離不開兩個字“中國”。而普凱投資也是這場聲勢浩大的“中國淘金熱”中的一員。
普凱“三劍客”
在國內,一提及普凱投資,人們很容易就聯想到普凱投資的創始合夥人兼主管合夥人姚繼平,一位出自軍人家庭、文質彬彬、訓練有素、擁有多年傳統企業管理及投資經驗的台灣人。
嚴格意義上說,姚繼平並非“科班出身”的私募股權基金投資人。 在成立普凱投資之前,姚繼平曾擔任德派克集團（Texpack）的董事及執行副總裁,從1989年起他便開始負責該集團在中國大陸及台灣、印尼、印度的運營管理,親自創建了12家分廠。 雖然在這個過程中他也曾不斷發掘、考察可投資以用作集團收購的企業,但並非真正意義上的私募股權投資。 不過,這位“非科班、非投行、非財務背景”的投資人卻稱得上是一位學習力、執行力超乎一般的職場高手。
姚繼平非常清楚自己的強項和弱項在哪裡。 雖然當時私募股權基金對他這位擁有二十餘年傳統製造業管理經驗的企業家完全是一片新領域,但他看得透做企業與做投資兩者之間的共同之處及界限。 即使在基金領域是一名“新手”,卻也可以在學習、借鑒其他優秀私募股權基金發展模式的前提下,充分發揮自己以往積累的經驗與優勢,自成一派。
“做投資和做企業一樣,需要明確的目標、清晰的流程、訓練有素的團隊、高效的執行效率,更需要踏踏實實做好產品及服務。”姚繼平表示。 當許多投資人喜歡用投資的眼光做投資時,他反而選擇了用做企業的思路做投資,渴望普凱投資能夠與所投資的企業真正像戰友和夥伴一樣,同甘共苦、一起成長。
其實在普凱投資有這樣想法的,絕非姚繼平一個人。 普凱投資的另外兩位西班牙裔創始人Jose Luis Artiga 和Fernando R.Vila亦是如此,也許由於語言問題或者工作習慣,雖然普凱投資成立之後Artiga和Fernando已經長期定居中國並積極開展工作,兩人卻很少出現在國內媒體的鎂光燈下。 但了解他們的人都知道,這兩位極為低調的外籍創始人也都是頗具商戰經驗的企業家。
Artiga同時也是德派克集團的創始人兼首席執行官,該集團目前為全球最大的紗管生產、銷售公司之一,旗下約有20家造紙、紙管及紙品加工產品生產、銷售公司,分佈在美國、英國、西班牙、意大利、希臘、墨西哥、印度、印尼和中國等地,產品全球佔有率約為35%。Fernando則是Artiga在美國邁阿密時的好鄰居,同時也是一位成功的瓷磚、大理石板材和天然石磚分銷商,擁有會計師背景及20餘年的管理經驗。
從1986年起,Artiga就因為業務關係時常來到中國,不久便將姚繼平邀至旗下,在之後二十年中,兩人逐漸建立起深厚的信任與友情。 2002年左右,商業眼光敏銳的Artiga發現在中國做私募股權投資一定是一個充滿商機與挑戰的工作,於是便與Fernando和姚繼平一拍即合,決心認真“鑽研”一下這片新領域。
在一個傳統產業用二十年時間做到細分領域裡的NO.1,Artiga他們也許是想越過事業生涯的“天花板”,去開拓一片新天地。 然而從做企業到做投資,他們三人都傳承了濃厚的企業文化底蘊與品質,用做企業的思路做投資,也理所當然是他們非常擅長的事。
據了解,為做好普凱投資,Artiga、Fernando和姚繼平這三位創始人還一起在上海的辦公室旁邊買了房子長期定居,以提高工作效率。 Artiga任普凱投資主管合夥人及董事會主席;Fernando主要負責公司的法律、稅收、財務事宜,尤其關注基金及投資的組織安排、評估、盡職調查、投資組合管理;姚繼平則主要負責上海公司的運營管理、項目開發、投資分析、評估、商談及投資後管理。 另外,他們三人均是普凱投資決策委員會的成員。
成長階梯
七年前,普凱投資的第一期基金僅有1900萬美元。 “2003年至2005年是我們的'草創階段',那時的人們不知道普凱是誰,不知道我們的基金規模到底有多大,黑石、凱雷、貝恩、鼎暉這樣的'巨頭'盤踞了半壁江山,而我們的第一期基金投了無錫尚德、浙江天能、小肥羊餐飲三家企業。”姚繼平回憶道,“也正是這兩家公司的成功,奠定了我們繼續拼搏下去的信心。”
從2005年5月投資無錫尚德到2005年12月攜其赴紐約證券交易所上市,普凱投資最初投入的900萬美元驟升了10倍,回報豐厚。 “施正榮博士給普凱的投資份額是1300萬美元期權,但我們已經沒有錢再跟進了。”姚繼平說,“但我們還是很開心,畢竟我們已經實現並超過了最初給LP（有限合夥人）的承諾,也為普凱的下一步發展奠定了良好的基礎。”
2005年至2008年,對於普凱投資來說是一個穩步上升的階段,而這時國內經濟發展局勢也一片大好,同時也冒出了許多和普凱投資一樣的中小型私募股權基金公司。 “那時經濟看好,行業遊戲規則清晰,雖然會有一些競爭,但多為良性。”姚繼平表示。
在這個階段,普凱投資的基金規模擴大至3億美元,同時將基金清晰地劃分為成長型基金和房地產基金。 其中,成長型基金主要投資了保定惠騰、南京中電光伏、克麗緹娜等企業;房地產基金的投資則定位在中國二三線城市以住宅為主的房地產項目領域,並邀請擁有10多年中國房地產金融、結構項目融資及地產開發投資經驗的甘美蘭女士加盟普凱投資,任合夥人及房地產基金投資總監。 而從2003年8月起就擔任成長型基金投資總監的許雷也在2006年1月晉升為合夥人。
2008年末全球金融危機爆發以來,是普凱投資的第三個發展階段。 “危機爆發以來,私募股權領域的經濟大環境發生了很大改變:雖然許多問題已得到不同程度修正,但全球的失業率依舊很高,經濟局勢依舊不很明朗,而國內包括整個亞洲資金都有些過剩;尤其中國創業板的市盈率曾一度高達60倍甚至80倍,感覺不太正常。而在這種迷局下,國內則充斥了各種類型人民幣基金和美元基金,很有春秋戰國時期的味道,沒有規則而可循,競爭極為激烈。”姚繼平坦言,“普凱在快速發展的同時,也面臨很大挑戰。”
迷局下的競爭
亂世出英雄,辦法總比問題多。 在這樣的一個發展迷局下,普凱投資做了哪些準備以應對這場激烈角逐？
普凱投資當前的戰略格局已經很清晰。 已有的兩期美元基金共計3億美元,第三期美元基金預計將達3億至4億美元並已開始募集;人民幣基金已於2009年末成功募集,規模達12億元,其中人民幣房地產基金已基本投畢,第二期人民幣房地產基金將於2010年中再次募集。 另外,普凱投資將美元基金、人民幣基金均投放在成長型基金和房地產基金兩大領域,分別由不同的專業團隊來操作,就好像企業裡的兩大部門或生產線,多條腿走路,多元化競爭以抵抗戰略上的投資風險。
而在戰術上,普凱投資也經歷了一番精心策劃。 對內來說,在激勵機制上,普凱投資有一套自己的利益分配體系,即打破投資團隊成員按單個項目回報率進行提成的規矩,而是按整個基金的年收益率來提成,同時加上該員工在普凱投資的工齡、職位、績效等因素來綜合考量。 在項目分配上,也採取大家“共同分工”的原則,比如一個項目由A投資經理髮現,經過集體討論通過之後,便由領導層選擇負責該項目組的具體人選,而且每次的組合都不太一樣以防止內部派系的產生,並提高團隊作戰及應變能力。
姚繼平也非常注重工作流程與品質,在項目的不同進展階段,會集合多方成員的主要優勢及資源,明晰責任與分工,由不同成員分別負責不同階段的工作,提高效率。 當然,在普凱投資的旗幟下,決不會出現個人明星,而必須是團隊作戰,每個人都是“普凱家庭成員的一分子”。
對外來說,普凱投資不會從市面上已有好幾家基金公司共同競爭的項目源里發掘投資機會,而是喜歡從自己已經跟了一兩年,以及與企業已經達成默契和共識的企業中尋找機會。 “投資後管理是我們非常看重的一項工作,因為最終的投資回報率一定和投資後企業的增值空間有很大關係。我們不是很傾向於那些已經進入Pre-IPO階段的企業,因為除了資金介入我們看不到普凱的真正價值在哪裡。”姚繼平表示,只有在投資之前花時間和企業家成為同舟共濟、互相信賴的朋友,才能在投資之後談所謂的投資後管理工作,只有與企業一起成長,幫助企業實現行業龍頭的夢想,才能最大程度地獲得應得的投資回報。 “沒有真正的信任,投資後管理就很容易化為空談。”姚繼平表示。
基金各就各位
普凱成長型基金合夥人許雷則表示,投資絕不應該成為投機,而是要以幫助企業更好更快成長為目的,通過努力順其自然地享受因企業增值而帶來的利益。 因此,普凱投資成立7年來,成長型基金投資的項目並不多,只有9個項目。 但投資步伐卻比較穩健,投資回報率也較為理想。其中,尚德電力、浙江天能、小肥羊、南京中電4家已經成功上市,普凱投資全身而退的項目已達3個。
“先進製造業、消費型產品及服務作為成長型基金主攻的兩大領域,一方面便於集合核心投資團隊過的優勢與資源,另一方面則順應國家針對傳統產業升級等相關政策的潮流,擁有廣闊的增值空間。”許雷表示。 據了解,目前普凱成長型基金的每筆平均投資額在2000萬美元左右,幅度從1000萬至6000萬美元不等。
另外,為了更好地提高工作效率,幫助企業做增值服務,普凱投資還和部分外包服務合作夥伴,如法律機構、會計師事務所、細分行業分析機構及專家建立了長期、穩定的合作關係。
從房地產基金的角度看,普凱投資將該業務限定在相對狹小的一個領域以降低投資風險,投資額度每筆一般在2億至4億元之間。 姚繼平表示,2007年普凱投資開始設立房地產基金並投入運作,主要是源於普凱投資一些LP的強烈要求。 因為2007年之前,西班牙等一些國家的房地產基金產業運作良好且收益不錯,而當時中國房地產還處在萌芽階段,他們認定在中國一定有很好的投資機會,於是普凱投資就遵循了這一思路。 保守起見,普凱投資還是選擇在中國二三線城市有剛性住宅需求的項目來投資,以確保投資風險降至最低。
“經濟危機爆發以後,我們一些歐洲投資人（LP）在歐美地區的房地產基金項目上幾乎顆粒無收,卻在中國得到了超過25%以上的投資回報。”普凱房地產基金合夥人甘美蘭欣慰地說,“目前花旗、摩根、美林等大的投行在房地產基金業務上已基本停滯,只有包括我們在內的一些外資房地產基金還在運作。中國的房地產基金行業雖然還處在萌芽狀態,但市場需求及成長空間還是蠻大的。”
姚繼平則表示,房地產基金項目相對成長型基金而言更規格化,只要找對當地優秀的房地產企業,按投資標準走好流程,並加以合適的投資後管理,就容易做出成績,而資金也基本在樓盤售出後就陸續回收,時間基本不超過3年。
因此,姚繼平目前的主要精力仍在成長型基金上,因為成長型基金的企業涉及不同領域和行業,企業未來發展的變數也比較大。 但不排除有一天普凱投資的房地產基金規模會超過成長型基金的規模,這需要根據市場發展的具體情況而定。
據了解,隨著基金規模的進一步擴大,為了更好地應對未來發展過程中存在的風險,普凱投資將於今年擴大成長型基金與房地產基金的核心投資決策成員的規模,分別新增兩個名額。
做好“中間人”
GP（一般合夥人）從某種程度上來說,承擔了一定的“服務員”角色:既要為提供資金支持的LP爭取盡可能多的回報,又需要為已投資的企業做好增值服務工作,以實現資金價值最大化,同時還要為自己的團隊和員工提供一個有發展空間的平台。 而專業水準則對服務質量及結果起決定性作用,普凱投資當然也非常清楚這一點。
也許由於普凱投資三位創始人的企業背景及資源,普凱投資之前募集的兩支美元基金的LP基本都是來自歐美的家族企業成員,幾乎沒有機構投資者。 不過由於過往業績不錯等多方原因,普凱投資已開始募集的第三支美元基金將面向全球的LP個人或機構進行募集。 “預計此次募集的規模將達到4億美元,其中有三分之一來自原有的投資人。”姚繼平透露,“第二期人民幣房地產基金將於2010年6月啟動募集,計劃達8億至10億元。”據了解,普凱投資的人民幣基金主要通過私人銀行系統募集,大多為國內個人LP,來自大連、瀋陽、山東、江浙等地。
一手握美元、一手持人民幣,作為GP,普凱投資如何平衡美元基金LP和人民幣基金LP之間的利益？
“這是我們一直在思考的問題。目前的方案是強調投資過程透明化,加強與LP之間的溝通;另外,根據企業自身發展情況及意願,如果企業是紅籌架構就用美元,屬於受政策限制行業的就用人民幣,如果介於兩者之間,就在法律允許及GP可以充分掌握的前提下,以手上的現金等比投資。”姚繼平表示。
而在為企業做增值服務時,姚繼平則更是深有體會:“2004年12月普凱投資注資浙江天能,這家企業2007年6月在香港證券交易所上市,後來還獲得了森林級環保企業的稱號。然而在上市之前,天能卻走過了一段極為艱難的旅程。由於早期發展過程中企業環保管理環節的疏漏,曾一度招致民憤並導致企業停產。在許多人建議我們凍結賬號以降低投資損失的時候,我們沒有放棄,而是與天能站在一起,努力地幫助企業扭轉局面。最終幫助企業成為領先的電動自行車動力電池廠商,佔據了國內最大的市場份額。”
浙江天能的董事長張天任也曾公開表示,“普凱是天能真正信賴的投資夥伴,並在改善成本、質量控制體系及上市過程中做出了重要貢獻。”
從最初的三五個人發展到今天近20人的投資團隊,從早期的“經濟拮据”到今天的“富裕小康”、“人民幣、美元雙面開攻”,普凱投資走過了蒸蒸日上同時也頗具考驗與挑戰的七年。 然而和世間許多通用的法則一樣,檢驗成功與否的最終標準將是時間,投資亦是如此。 普凱投資從“零起點”到“厚積薄發”再到“展翅高翔”的過程中,還將經歷多少次“蝶變”,只能拭目以待。
姚繼平厚積薄發
普凱投資創始主管合夥人
姚繼平並不屬於“科班出身”的投資人,但憑藉近30年的傳統企業管理經驗及國際化知識背景,他已可以輕鬆自如地將企業文化精髓植入投資理念之中。
姚繼平的投資生涯正式開端始於2003年。 創立普凱投資之前,他曾是德派克集團的董事和執行副總裁,負責該集團在中國、印度、印度尼西亞等地的運營管理,在其任職的15年間,德派克集團成功開拓了亞洲市場。
七年前,在朋友兼同事——德派克集團董事長Artiga的倡議下,他們首次“試水”中國私募股權領域,創立了普凱投資。 作為主管合夥人,他將企業化運作的概念植入投資之中:除了將普凱投資定位在“做企業成長的伙伴”的大框架下,對內他則採取了清晰化流程、明晰責任與分工、團隊協作、建立學習型組織等手段來構建穩定、專業的團隊。
從最早1900萬美元起家,到今天管理著3億美元及12億元人民幣,姚繼平帶領團隊穩紮穩打,走出了一條雖不算“轟轟烈烈”卻稱得上“厚積薄發”的發展路線。
姚繼平將自己90%以上的精力都投放在普凱成長型基金領域,另外一部分則放在房地產基金項目上。 一來因為房地產基金項目相對更規格化,容易操作;二來他已請來了甘美蘭這位資深的房地產基金項目運作高手擔任房地產基金的總監,而從已投資項目25%以上的回報率來看,甘美蘭不負眾望。 當然,將更多的精力投資在成長型基金上,也源於企業家出身的他那早已根深蒂固的“企業情結”。
“看項目時,除了和企業家交談,我更喜歡去他們的工作區或產品線看一看,我非常關注企業的流程化管理及品質。”姚繼平說。 有一次去考察一家鑄造企業,沒和企業家聊多久他就要去生產一線參觀,當遠遠看到幾位工人被鐵屑粉塵包圍卻沒有任何防護措施時,姚繼平依然堅持要走過去看一下。 “當時他們都阻撓我靠近,說那裡很髒,我就更要去看,因為我想知道問題到底出在哪裡？一個企業如果沒有社會責任意識、沒有環保意識,出了問題不去解決而是找藉口推脫責任,我們是不會投的。”
姚繼平坦言自己不喜歡那些市面上已經存在好幾家基金公司競爭,或者已經進入Pre-IPO階段的項目,反而喜歡從那些原本現金流很好,也沒計劃融資或上市企業中去發掘項目。 “我曾花了兩年時間說服克麗緹娜進行融資。”姚繼平回憶,“克麗緹娜原本是台灣的一個家族企業,發展得非常好,也不需要融資。而我們就從與企業家做朋友開始,憑藉我們的經驗和資源,真真正正幫助他們分析和解決企業當前及未來會遇到的一些瓶頸或問題,比如企業管理、團隊建設、戰略制定及國際拓展等方面。只有在投資之前通過做事真正取得企業信任,才有可能在投資後實現與企業共同成長,否則投資後管理就是一句空談。”
正是源於普凱投資踏踏實實做事的風格,其成長型基金目前僅僅投資了9個項目,而姚繼平真正看過並進入深層討論的企業早已超過100家。 姚繼平表示,哪怕一些企業最終沒投資,他也很樂意像朋友一樣去幫助企業解決一些發展中遇到的問題。
許雷惜時如金
普凱投資成長型基金合夥人
許雷,給人的第一印像是幹勁十足卻也來去匆匆,擁有工商管理、法律、風險投資及商業諮詢背景的他,極善於用最簡潔的詞彙來表達自己最直接的想法。
“工作中我比較喜歡就事論事的風格。雖然也需要交朋友,但也非常尊重對方的時間,而不是過多的打攪企業家。他們的時間很寶貴。”作為普凱投資成長型基金合夥人,許雷工作起來風風火火,同時也惜時如金。
當被問及其做投資人以來最成功的一個案例時,許雷直截了當地表示,“最成功的永遠是下一個。”不過,表面看起來頗有些鐵面無私的許雷還是對他早期負責的一個項目“用情頗深”。
“令人印象最深刻的案例一定是遇到困難最多,而你傾注心血也最多的案例。”許雷回憶,“2004年我們投資了浙江天能電池有限公司,這是一家做電動自行車動力電池的企業。然而就在我們投資後的第二年,該企業遇到了一個很大的麻煩,由於當地一些兒童血鉛超標,當地的居民誤以為是以天能為首的電池企業造成了鉛污染,以致部分百姓怒將天能做'靶子',燒毀辦公樓,砸了廠房,使企業一度陷入停產,政府和警力為了社會穩定迅速介入,國外媒體大肆報導,當時情況嚴重到不僅影響到企業的上市前景,更加關係到企業的存亡。但是在這種情況下,我們沒有放棄、沒有旁觀,而是與企業站在一起,幫助天能去協調工作、制定解決方案,最終完美解決了危機。”許雷如今依然能清晰回憶起“天能事件”的種種細節,功夫不負有心人,一年後天能完全走出困境,重新踏上快速發展之路,並於2007年6月在香港證券交易所成功掛牌上市。
作為普凱成長型基金的主要負責人之一,許雷認為普凱投資具有四大特色。 第一,具有保持謹慎、冷靜、反向思考的投資風格;第二,有很好的內控和協作系統;第三,有高效的決策系統和執行能力;第四,從企業角度考慮問題,為企業著想,積極有效地為企業提供幫助。
“我們關注創始人的個人能力、魄力和遠見,但是更關注他有沒有一個優秀的團隊和積極向上的企業文化。我們不希望投資一個人,而希望投資一個團隊和一個有效持續的系統。”許雷表示團隊應該具有清晰的戰略思路及很強的執行力,並且務實、謙虛、講究誠信。 而“你正在做哪些競爭對手還沒有做的事”是他每次必問企業家的一個問題。
最近,許雷將視線投向了農業,並帶領團隊完成了對龍燈環球農業科技1500萬美元的投資。“龍燈致力於農作物保護的化工產品,有豐富的產品線,具有對全球過期專利進行二次開發、在全球近50個國家進行產品註冊進入的經驗和能力。除了商業模式及技術上的創新,更重要的是他們有一個非常國際化的專業團隊。全球非專利農保市場在未來幾年也將新呈現近50億美元的市場容量。”
作為在2003年普凱投資成立時就加入的“老普凱人”,從投資總監一步一腳印做到合夥人,許雷在與普凱投資一起成長的同時,也實現著自己的“蛻變” 。
甘美蘭鏗鏘玫瑰
普凱投資房地產基金合夥人
也許在“男人邦”式的中國房地產基金業中,甘美蘭是唯一一位獨當一面的“女掌門”,她帶給投資人的年投資回報率已超過25%。
最近,作為普凱投資房地產基金合夥人的甘美蘭總有一種衝動,就是想寫一寫關於私募股權房地產基金業投資人教育類的文章。 “當前,中國私募股權領域的房地產基金行業還剛處於萌芽階段,但目前市場上的相關機構或從業人員卻是魚龍混雜,比較混亂。”
提及中國的房地產投資,甘美蘭直言不諱:“由於投資房地產項目不是高科技含量的,門檻不像VC、PE投企業那般複雜難懂,於是不少有錢的企業家或者機構也想親自參與進來,但他們中有許多人甚至不清楚做私募股權房地產基金還需要很多專業知識、流程和標準,比如信息披露、財務審計。”甘美蘭表示,一些房地產開發商甚至也都準備去募集房地產基金做投資,殊不知這裡面最重要的就是會涉及到關聯交易,“由於房地產開發商可以完全控制建房成本,如果由開發商去募集房地產基金做投資,豈不是由開發商自己決定給投資人多少回報？這在邏輯上都不太成立。”
甘美蘭2006年加盟普凱,負責普凱房地產基金的投資策略、項目開發與選擇、投資分析、商談和執行。 在這之前她已在房地產相關行業工作了近20年,她早早練就了一身洞悉中國地產基金行業風雲變幻、氣定神閒“指點”開發商的本領。
“最大的開發商肯定不是與基金合作的最佳對象。”甘美蘭表示,“我們更傾向於選擇國內二三線城市當地最優秀的地產開發商,強龍抵不過地頭蛇。”2007年5月,在甘美蘭的主導下,普凱房地產基金2600萬美元投資天津永泰紅磡房地產集團,共同開發天津領世郡中檔住宅產品。 該項目於2009年6月退出,據介紹其投資回報率在年25%以上,而另外一個武漢市江漢區金融街(000402,股吧)城市綜合體項目,回報率則高達30%。
“其實做房地產基金和成長型基金,其流程、辛苦程度幾乎都是一樣的。”甘美蘭說,“房地產基金也需要經過項目篩選討論,與開發商接觸、看地、簽合作備忘錄,做企業財務、法律、市場、背景等盡職調查,簽署交易文件,投資後管理,最後回收資金。不過做房地產基金,項目並不難找,難的是找收益率高的好項目、好的合作夥伴以及進行嚴格的投資後管理。投資後通常我們會派財務總監、工程總監去實地監管,以防禦各種風險。另外,也不是所有的房地產投資基金都能賺錢,賠錢的基金在金融風暴後大有人在。而我們必須保證25%以上的投資回報率,投資之前一定要仔細甄選。”
2009年11月,普凱投資作為第一個外資GP成功募集6億元人民幣私募股權房地產基金,甘美蘭在業務操作上也更加方便順暢,因為之前的美元房地產基金項目還需遞交外管局、商務部等部門進行審批,而人民幣基金則省了不少相關環節。 “經濟危機後,外資投行主導下的房地產基金已銷聲匿跡,只有少數外資背景的房地產基金仍在運作。普凱雖然規模不是最大的,但從業績上看目前應是給LP回報率最高的基金之一。”甘美蘭表示。
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